Räb­gass Basel: Eine erfolg­rei­che Metamorphose

Räbgass Beschriftung

Zürich, März 2022 – Das Räb­gass Cen­ter in Basel steht exem­pla­risch für die Ent­wick­lung vie­ler in den 80er-Jah­ren erbau­ten Ein­kaufs­zen­tren. Nach flo­rie­ren­den Jah­ren ver­liert das Cen­ter durch die Abwan­de­rung eines wich­ti­gen Anker­mie­ters und auf­grund der Lage an Attrak­ti­vi­tät und Glanz. Dank erfolg­rei­cher Revi­ta­li­sie­rung der Retail­flä­chen, einem mit neu­en hoch­wer­ti­gen Woh­nun­gen aus­ge­bau­tem Dach­ge­schoss und einer nach­hal­ti­gen Gebäu­de­sa­nie­rung ver­leiht Mint Archi­tec­tu­re der Immo­bi­lie ein Second Life.

Das im Her­zen des Stadt­teils Klein­ba­sel gele­ge­ne Ein­kaufs­zen­trum beher­berg­te bis Mit­te der 90er-Jah­re das Waren­haus Jel­mo­li. Nach des­sen Aus­zug und auf­grund der Lage nahe dem Cla­ra­platz, der bis vor ein paar Jah­ren mit Image­pro­ble­men zu kämp­fen hat­te, ver­liert das Zen­trum für Mie­te­rin­nen und Mie­ter an Attrak­ti­vi­tät und ver­mag auch archi­tek­to­nisch und bau­lich den gefor­der­ten Stan­dards nicht mehr gerecht wer­den. Als sich 2017 schliess­lich eine der gros­sen Detail­han­dels­ket­ten als neue Mie­te­rin für das Räb­gass ent­schei­det, kommt der Pro­zess einer grund­le­gen­den Revi­ta­li­sie­rung und Sanie­rung in Gang. Die Besit­ze­rin der Immo­bi­lie beauf­tragt Mint Archi­tec­tu­re mit der Sanie­rung des Ein­kaufs­zen­trums mit dem Ziel, den Leer­stand zu behe­ben und die Retail­flä­che neu zu nutzen.

Vom Ein­kaufs­zen­trum zur Mixed-Use-Immo­bi­lie
Als Archi­tek­tur­bü­ro mit Exper­ti­se in der Revi­ta­li­sie­rung kom­mer­zi­ell genutz­ter Bestan­des­im­mo­bi­li­en und Retail­flä­chen befas­sen sich die Spe­zia­li­sten und Archi­tek­ten in einer umfas­sen­den Ana­ly­se sowohl mit der Nut­zung als auch mit einer nach­hal­ti­gen Sanie­rung der Immo­bi­lie inklu­si­ve des drei­ge­schos­si­gen Par­kings. Mit Blick auf eine öko­no­mi­sche und öko­lo­gi­sche Auf­wer­tung emp­feh­len sie eine Misch­nut­zung, ein­her­ge­hend mit einer Total­sa­nie­rung der ver­al­te­ten Gebäu­de­tech­nik sowie der ursprüng­li­chen Fas­sa­de aus Wasch­be­ton. Wäh­rend im Ein­kaufs­zen­trum mit neu­er Auf­tei­lung und bau­li­chen Ein­grif­fen die Retail­flä­chen auf­ge­wer­tet und die Mall moder­ni­siert wer­den, soll das Gebäu­de durch die Nut­zung des Dach­ge­schos­ses zu einer Mixed-Use-Immo­bi­lie wei­ter­ent­wickelt wer­den. In dem bis­her nur als Lüf­tungs­zen­tra­le und Lager genutz­ten über 850 m² gros­sen Hohl­raum sol­len moder­ne Loft­woh­nun­gen entstehen.

Revi­ta­li­sie­rung des Ein­kaufs­zen­trums
Mit der Neu­aus­le­gung der Flä­che erhal­ten die drei Haupt­mie­ter des Räb­gass Ein­kaufs­zen­trums auf den drei Retail­e­ta­gen gross­zü­gi­ge Ver­kaufs­flä­chen. Sie umsäu­men die kom­plett sanier­te Mall, die durch die Ver­set­zung des Ein­gangs und der Roll­trep­pe sowie durch den Ein­satz von Glas und zusätz­li­chen Fen­ster­fron­ten ein gross­zü­gi­ges und hel­les Ambi­en­te erhält. Dazu tra­gen auch die neue lei­stungs­star­ke LED-Beleuch­tung, eine durch­gän­gi­ge Signa­l­e­tik und eine schlich­te zeit­lo­se Mate­ria­li­sie­rung bei. Das in die Jah­re gekom­me­ne Ein­kaufs­zen­trum erhält durch die Revi­ta­li­sie­rung har­mo­ni­sche Raum­ver­hält­nis­se mit guter Sicht­bar­keit der Mie­te­rin­nen und Mie­ter sowie ein­fa­chen Zugän­gen zu den Geschäf­ten. Dank der Auf­fri­schung der Fas­sa­de und neu­em Brand Design lädt das Ein­kaufs­zen­trum innen wie aus­sen zu einem Besuch ein.

Schaf­fung von neu­em attrak­ti­vem Wohn­raum
Die­ser Wer­tig­keit gerecht wer­den auch die von den Archi­tek­ten ent­wor­fe­nen Lot­woh­nun­gen im Dach­ge­schoss. Wäh­rend fünf der sechs unter­schied­lich gros­sen Woh­nun­gen durch­gän­gig offen mit je einem Patio und Ter­ras­se gestal­tet sind, ver­fügt die gröss­te zusätz­lich über ein abge­schlos­se­nes Schlaf­zim­mer und eine gross­zü­gi­ge Dach­ter­ras­se mit Abend­son­ne. Es ent­ste­hen attrak­ti­ve Wohn­räu­me, die durch einen sepa­ra­ten Lift zugäng­lich gemacht wer­den und mit hohen Räu­men sowie schlich­ten und hoch­wer­ti­gen Mate­ria­li­en bestechen. So wird die lof­ti­ge Kühl­heit des Rau­mes durch ein war­mes Eichen­par­kett leicht durch­bro­chen. Sil­bern gestri­che­ne und die Tech­nik frei­le­gen­de Beton­decken sowie Patio- und Ter­ras­sen­plat­ten aus Beton ver­lei­hen den Woh­nun­gen Gross­stadt-Flair. Dazu trägt auch die puri­sti­sche Lini­en­füh­rung bei, die sich bei­spiels­wei­se in den dezent dun­kel­blau­en Küchen­ele­men­ten wie auch den schnur­ge­ra­den Leucht­schie­nen wider­spie­gelt. Gross­zü­gi­ge Bäder und Gäste­toi­let­ten, gänz­lich in grau­em Stein und schwarz gehal­ten, run­den die Innen­ar­chi­tek­tur der Woh­nun­gen ab.

Second Life für eine kom­mer­zi­ell genutz­te Lie­gen­schaft
Mint Archi­tec­tu­re saniert die Bestan­des­im­mo­bi­lie bis auf die Fas­sa­de nach modern­sten Nach­hal­tig­keits- und Miner­gie­stan­dards, baut im Zuge des Dach­aus­baus einen Solar­park und berück­sich­tigt die von der Stadt gefor­der­ten Bestim­mun­gen zur Erhö­hung der Bio­di­ver­si­tät (vgl. Box zur Nach­hal­tig­keit). Die beson­de­ren Her­aus­for­de­run­gen, die sich den Archi­tek­ten bei den Bau­ar­bei­ten boten, zei­gen sich unter ande­rem dar­in, dass das Ein­kaufs­zen­trum im lau­fen­den Betrieb moder­ni­siert wird und für die Erstel­lung der Woh­nun­gen vor­ab eine gewal­ti­ge Men­ge Beton aus dem frü­he­ren Man­sar­den­dach her­aus­ge­schnit­ten wer­den musste.

Die nach­hal­ti­ge Sanie­rung des Räb­gass Cen­ters und die erfolg­rei­che Revi­ta­li­sie­rung durch Misch­nut­zung haben dem über 40-jäh­ri­gen Bau ein zwei­tes Leben ein­ge­haucht. Die bau­li­chen Ein­grif­fe, allen vor­an die Ent­wick­lung von neu­em Wohn­raum, sor­gen für einen sti­mu­lie­ren­den Mie­ter­mix, wer­ten die Gebäu­de­qua­li­tät auf und erhö­hen die Fre­quenz von Ein­kaufs­zen­trum und Par­king. Die durch die Loft­woh­nun­gen zusätz­lich bewirt­schaf­te­te Flä­che stei­gert den Wert und die Qua­li­tät der Immo­bi­lie und bie­tet in einem wie­der­be­leb­ten Quar­tier neu­en attrak­ti­ven Wohn­raum, der in kür­ze­ster Zeit ver­mie­tet wer­den konnte.

Mint Archi­tec­tu­re zeich­ne­te für alle Pha­sen in die­sem zeit­lich anspruchs­vol­len Sanierungs‑, Revi­ta­li­sie­rungs- und Ent­wick­lungs­pro­jekt ver­ant­wort­lich. Das Archi­tek­tur­bü­ro ana­ly­sier­te, ent­warf und rea­li­sier­te das Gesamt­pro­jekt und über­nahm als Gene­ral­pla­ner die Bau­lei­tung, inklu­si­ve Termin‑, Kosten- und Ausführungsplanung.

Neu­ste Ener­gie­stan­dards, Solar­park und Bio­di­ver­si­tät
So nach­hal­tig ist das neue Räb­gass Center

Das Ein­kaufs­zen­trum, das drei­ge­schos­si­ge Par­king und die Wohneta­ge des Räb­gass Cen­ters ent­spre­chen – aus­ge­nom­men der Fas­sa­de – den jüng­sten Miner­gie­stan­dards. Das Gebäu­de wur­de gleich­sam auf das Grund­ge­rip­pe her­un­ter­ge­strippt und nach den neue­sten Stan­dards wie­der­erbaut, was mit­un­ter die Wär­me­däm­mung, die Luft­dicht­heit, Pho­to­vol­ta­ik, Belüf­tungs­sy­ste­me und Beleuch­tungs­an­la­gen mit LED beinhal­tet. Auf dem Dach ist neu ein Solar­park instal­liert. Die Flach­dach­an­la­ge mit Aus­rich­tung Ost-West pro­du­ziert 94.52 kWp, die Indach­an­la­ge des nach Süden aus­ge­rich­te­ten Schräg­dachs 29.65 kWp. Der durch den Solar­park erzeug­te Strom deckt einen Gross­teil des Haus­tech­nik­be­darfs (Küh­lung und Lüf­tung) des Ein­kaufs­zen­trums ab. Auch der Bio­di­ver­si­tät wird ent­spre­chend den Auf­la­gen der Stadt Basel Rech­nung getra­gen. Die Mass­nah­men umfas­sen die Teil­be­grü­nung des Daches, für wel­che ein spe­zi­fi­sches, auf die Regi­on abge­stimm­tes Sub­strat ver­wen­det wur­de. Aus­ser­dem wer­den auf dem Dach, nebst dem Solar­park, par­ti­ell unter­schied­lich hohe Sub­strat­be­rei­che auf­ge­schüt­tet und Hügel aus Ast­werk ange­legt, um den Boden­tie­ren Rück­zugs­or­te zu bie­ten und die Stand­ort­viel­falt zu för­dern. Der Ent­scheid der Eigen­tü­me­rin, die in den 1980er-Jah­ren erstell­te Wasch­be­ton­fas­sa­de zu erhal­ten, ver­hin­der­te die Frei­set­zung der dar­in ein­ge­schlos­se­nen grau­en Ener­gie. Gene­rell zeigt sich die Nach­hal­tig­keit im vor­lie­gen­den Pro­jekt dar­in, dass im Bestand gebaut und auf einen Ersatz­bau ver­zich­tet wur­de. Die Sanie­rung und die gross­räu­mi­gen Ent­wick­lungs­mass­nah­men ver­hel­fen einer End-of-Life-Immo­bi­lie zu einem zwei­ten Leben. Sämt­li­che Retail­flä­chen und Woh­nun­gen sind kurz nach der Fer­tig­stel­lung ver­mie­tet und tra­gen zu einer höhe­ren Fre­quenz des im Auf­schwung begrif­fe­nen Klein­bas­ler Clar­aquar­tiers bei.

Das Pro­jekt

Auf­trag­ge­ber
Swiss Prime Site Immo­bi­li­en AG

Auf­trag
Revi­ta­li­sie­rung des Ein­kaufs­zen­trums Räb­gass
Nach­hal­ti­ge Gebäu­de­sa­nie­rung der Bestan­des­im­mo­bi­lie
Gebäu­de­ent­wick­lung durch Schaf­fung zusätz­li­cher Flä­chen für Wohnraum

Stand­ort
Reb­gas­se 20, Basel

Art des Pro­jekts
Revi­ta­li­sie­rung und Bau­en im Bestand

Flä­chen
Gesamt­sa­nie­rungs­flä­che: 28’400 m2
Par­ke­ta­gen (3 Geschos­se): 7640 m²
Haupt­nut­zungs­flä­che gesamt (Retail und Woh­nen): 6360 m²
Ein­kaufs­zen­trum gesamt (Retail und Mall): 4600 m²
Gesamt­woh­nungs­flä­chen: 830 m² (Woh­nun­gen: 104 – 195 m²)

Fer­tig­stel­lung
2021

Mint Archi­tec­tu­re
Mint Archi­tec­tu­re wird 1995 (ehe­mals Retail­part­ners) gegrün­det und ist von 2006 bis 2019 ein Unter­neh­men der Mes­ser­li Group. Anfang 2019 ver­kauft die­se ihre Akti­en­mehr­heit an das euro­pa­weit agie­ren­de Pla­nungs­bü­ro ATP archi­tek­ten inge­nieu­re. Mint Archi­tec­tu­re ent­wickelt, revi­ta­li­siert und saniert und Räu­me und Gebäu­de zu inspi­rie­ren­den und nach­hal­ti­gen Marken‑, Arbeits- und Retail­wel­ten. Das Stra­te­gie- und Pla­nungs­bü­ro deckt alle Pha­sen eines Pro­jek­tes ab und ver­fügt über Exper­ti­se in den Märk­ten Com­mer­cial & Mixed Use, Retail & Life­style, Gastro­no­my & Hospi­ta­li­ty, Office & Head­quar­ter sowie Ban­king & Finance.

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